Aménagement Construction Urbanisme
Les outils juridiques et opérationnels de l'aménagement
Les praticiens des villes s'attachent à modeler les territoires en fonction des projets afin d'accueillir de nouveaux services, de nouveaux habitants. On parle de rénovation urbaine ou, mieux, de renouvellement urbain. La question essentielle qui préoccupe les praticiens et les élus en charge du développement urbain est de savoir comment organiser ces nouveaux territoires et avec quels outils.
L'ouvrage «Les outils juridiques et opérationnels de l'aménagement» s'adresse à un public de professionnels exerçant dans les collectivités territoriales, établissements publics, cabinets privés spécialisés dans l'aménagement ou la promotion immobilière, sociétés d'économie mixte...
Il s'agit de donner aux lecteurs des techniques de l'urbanisation des espaces destinés à être construits, tout en gardant à l'esprit que toute opération d'aménagement se construit sur un territoire. L'ouvrage apportera un éclairage et une grille de lecture pour choisir l'outil adapté à la situation donnée.
Il traite des principaux outils que sont les zones d'aménagement concerté (Zac), dont le régime a été fortement modifié par les dispositions nouvelles de la loi n° 2000-208 du 13 décembre 2000, loi dite de solidarité et renouvellement urbains «SRU», les lotissements dont le régime applicable est encore aujourd'hui celui de la loi du 31 décembre 1976 et de son décret d'application du 26 juillet 1977. Il aborde également le thème des associations foncières urbaines, qui restent méconnues et peu pratiquées en dehors des restaurations immobilières, le permis groupé ou permis de construire valant division, qui devrait faire l'objet de réformes afin de garantir la sécurité juridique des acquéreurs pour l'achèvement des travaux comme c'est le cas dans les lotissements. Enfin, dans les territoires déjà urbains et pour permettre la restructuration urbaine d'un ou de plusieurs immeubles ou d'un îlot, il traite aussi de la restauration immobilière, de la résorption de l'habitat insalubre (RHI) et de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat / renouvellement urbain (OPAH RU).
Classeur n°24, juillet 2008, Territorial Editions
Sous la direction de : Muriel Casgha
Auteurs : Anne Baillot-Gauze, Patrice Gintrand, Claude Jamot, Gilles Rousse, Jean-Paul Stéphant, Brigitte Thuilliez
ISBN13 : 978-2-35295-395-1
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Sommaire :
Les outils juridiques et opérationnels de l'aménagement
Généralités sur l'aménagement
- Définition de l'aménagement
- L'approche politique
- L'approche technique
- L'approche juridique
- Principes généraux
- L'initiative publique
- La prise en compte des documents d'urbanisme supérieurs
- L'importance du projet urbain
- Un dispositif de mise en oeuvre opérationnelle efficace
- Le principe d'égalité d'accès et de transparence
- La participation au financement des équipements publics encadrée
- Le rôle des habitants dans l'aménagement
- La question du foncier dans le projet de territoire
- Les acteurs de l'aménagement
- Bref historique du droit de la protection et de l'urbanisme
- Les instances de débat
- Les médiateurs
- Les partenaires
- La politique foncière et le droit de préemption
- Bref historique
- Le droit de préemption urbain (DPU)
- La déclaration d'intention d'aliéner (DIA)
- Le droit des habitants
- Autres droits de préemption
Les zones d'aménagement concerté (ZAC)
- Préambule
- Le champ d'application de la ZAC
- L'objet de la Zac
- Les acteurs de la Zac
- La localisation de la Zac
- Les procédures alternatives à la Zac
- La procédure administrative de la ZAC
- La création de la Zac
- La réalisation de la Zac
- La phase opérationnelle
- Les documents contractuels de la Zac
- Les étapes de la réalisation de la Zac
Le lotissement
- Généralités
- La notion de lotissement
- Champ d'application
- La maîtrise foncière du terrain à bâtir
- Les terrains maîtrisés par les propriétaires privés
- La responsabilité du lotisseur
- La fiscalité du lotissement
- Le régime normal du lotissement
- L'absence de redevance d'archéologie préventive sur les arrêtés de lotir
- Les participations financières
- L'autorisation de lotir
- Les règles d'urbanisme applicables
- La demande d'autorisation de lotir
- Instruction de la demande
- La décision
- Le caractère exécutoire de la décision
- Eléments financiers du lotissement
- La réalisation du lotissement
- Types de travaux à réaliser
- Exécution des travaux
- Autorisation de vente avant travaux de finition : arrêté de différé de travaux
- La commercialisation des lots et l'édification des constructions
- Les règles avant arrêté de lotir
- Les ventes après l'autorisation de lotir et avant l'obtention du certificat d'achèvement
- Délivrance des permis de construire
- Les modifications du lotissement
- Généralités
- Modifications à l'initiative des colotis
- La mise en concordance avec le PLU
- Documents modifiables
- Disparition des règles du lotissement
- Le contentieux
- La responsabilité décennale sur les ouvrages du lotissement
- L'assurance construction appliquée au lotissement
- La réforme des autorisations d'urbanisme
- La simplification des autorisations
- La clarification de la procédure de demande et d'instruction
- Une réforme orientée vers une meilleure sécurité juridique
Les associations foncières urbaines (AFU)
- Généralités
- Définition
- Dispositions applicables
- Nature
- Objet et mise en oeuvre
- Formes de l'AFU
- AFU libre
- AFU autorisée
- AFU constituée d'office
- Création de l'AFU
- Création de l'AFU libre
- Création de l'AFU autorisée
- L'AFU constituée d'office
- Le fonctionnement de l'AFU
- Le fonctionnement de l'AFU libre
- Le fonctionnement de l'AFU autorisée
- Réalisation des travaux
- Nature des travaux réalisés
- Décision de travaux
- Délégation de maîtrise d'ouvrage
- Assistance technique
- Financement, fiscalité et comptabilité
- Budget
- Dépenses
- Recouvrement des recettes
- Règlement des dépenses
- Fiscalité
- Comptabilité
- Dissolution de l'AFU
- Dispositions générales
- Dispositions particulières
Le permis groupé
- Définition du permis groupé
- Permis différencié du permis de construire ordinaire
- Permis différencié de l'autorisation de lotir
- Régime du permis groupé
- Autonomie à l'égard de l'autorisation de lotir
- Dispositions applicables
- Demande de permis groupé (composition)
- Note de présentation
- Plan de division
- Autres pièces
- Délivrance du permis groupé (décision)
- Instruction
- Exécution
La restauration immobilière
- Généralités
- La concertation
- La protection des occupants
- Le périmètre
- L'enquête publique
- La délimitation du périmètre
- La déclaration d'utilité publique des travaux
- L'enquête parcellaire
- La mise en oeuvre
- L'initiative privée
- L'initiative publique
La résorption de l'habitat insalubre
- Préambule
- Présentation et définition juridique
- La notion d'insalubrité irrémédiable
- La loi Vivien
- Le déroulement d'une opération RHI
- La phase préopérationnelle
- La phase opérationnelle
- Le financement des opérations RHI
L'opération programmée d'amélioration de l'habitat renouvellement urbain (OPAH RU)
- Préambule
- L'élaboration du projet
- Le projet urbain et l'OPAH RU
- L'étude préopérationnelle d'OPAH RU
- Les principaux acteurs publics et l'organisation opérationnelle
- Les principaux acteurs publics
- L'ingénierie et le pilotage
- Les aspects réglementaires et financiers
- Modèle de convention d'OPAH RU
L'outil de la vente en état futur d'achèvement" (VEFA) comme mode de production du logement social
